不動産の売却に係る税金、知ってますか?

不動産の売却に係る税金、知ってますか?

わが国では土地建物を購入人は多くても、
売却する人はそこまで多くなく、
また計算が複雑であったりするため、
事情を抱えて売却しなければならない人にとっては
税金がどのように発生するのか?
どうすれば税金を安く済ませられるのか?
利益や譲渡損が出る場合に給料などとの関係で
売却損益がどのような影響を及ぼすのか?
ということに多少なりとも興味や不安を抱えている人が
多いのではないかと思います。

そこで、本稿では不動産の売却に係る税金については
ザックリの注意点を見ていこうと考えます。

過去記事、相続税に関してはこちらから

〔1〕 どのような税金がかかるか

ザックリ言えば、土地建物の売却に係る税金は、
所得税、住民税、ローンを外して売却しなければならない場合には
抵当権を抹消させるための登録免許税が必要となります。
(登録免許税は大きくないので本稿では割愛)

〔2〕 税金計算の基本的な考え方

所得税・住民税は、土地建物の値上がり益に課税することを
絶対原則としています。

値上がり益は、
売却価格-(購入価額+譲渡のための費用)=課税対象の値上がり益
値上がり益×税率=所得税・住民税の税額
として計算します。

※購入価格算出のためには、建物について減価の額という
減価償却類似の方法により減価した金額を控除して
取得価額(正しくは取得費)を算出します。

〔3〕 ここからが問題

上記〔2〕から、値上がり益を算出するための構成要素は、
①売却価格、②購入価額、③譲渡費用ということが解ります。
筆者が思う譲渡の問題は、つまるところ、
これらの利益算出のための構成要素を、
各売却のシチュエーションに応じて正しく把握することであると考えています。
そこで、それぞれの構成要素がシチュエーションの気を付ける場合を
考えてみましょう。

〔4〕 土地建物の売却の際の税金の、構成要素ごとの検討

(1) 売却価格
 売却価格とは、土地建物の契約上の売却金額のことであり
 通常この売却価格ありきで不動産売却の話が進むため、
 “簡単だ”と感じるかもしれません。
 ですが、例えば離婚の際の財産分与は、所得税法上は
 財産分与請求権という債務を引き当てとする譲渡契約と
 考えられていますが、その財産分与請求権はいくらと
 考えればよいでしょうか?
 また、借地権の敷地を追加で購入し、譲渡した場合、
 一方は短期譲渡であり一方は長期譲渡であり税率が
 異なることとなりますが、
 どちらがいくらでもう一方はいくらでしょうか?
 このように、売却価格の問題はシチュエーションによって
 実は非常に難しい問題となるのです。

(2)購入価額
 購入価額とは、不動産を購入したときのその不動産の価額です。
 一般には、購入価額から建物については減価の額という
 価値減少分を減価償却類似の方法により算出して計算します。
 これも少し考えれば、要は買った金額なのですから簡単に思えます。
 しかし、相続や贈与により取得した先祖代々の土地の
 購入価額はいくらでしょうか?
 借地権の価額も、複数回更新料の支払いがあれば
 価額も変わってきてしまいます。
 数十年前の土地の場合契約書がない場合もよくある話であり、
 この“購入価額”も非常に難しい問題です。

(3)譲渡のための費用
 測量を行うことが前提の売買である場合、
 パワーバランスから売主が測量代を負担する場合があります。
 この測量代は譲渡のための費用といえるでしょうか?
 また、先の抵当権抹消のための登録免許税はどうでしょうか。
 譲渡の一連の流れの中での費用ですが、譲渡のためではなく、
 抵当権抹消のための費用ですから譲渡費用といえるでしょうか?
 賃借人の立ち退きを条件とする譲渡の場合の
 立ち退き料はどうでしょうか?
 立ち退きのための費用で合って譲渡のための
 費用といえないのではないでしょうか?
 このように、譲渡のための費用の問題も難しい問題です。

 (4) 税率
 税率は、取得して5年経過していなければ40%により、
 5年超所有していれば20%により軽減課税されると考えてください。
 また、相続や贈与により取得した土地については、
 最初に資金を拠出して購入した人が一購入した人の
 購入時点から算出します。これも簡単なようで複雑です。
 なお、所有期間は売却した時点で計算するのではなく、
 売却した年の1月1日の時点で計算することも注意しなければなりません。

〔5〕基本的な計算

用途:使用貸借により親族に貸していたマンション
売却金額:4000万円
取得価額:5000万円
減価の額:1500万円
仲介手数料:100万円
その年1月1日における所有期間:5年2カ月

では、一般的な計算を見ていきましょう。
上記で説明してきたように、計算自体は、
売却金額-((取得価額-減価の額)+譲渡費用)=値上がり益 と
非常にシンプルです。
ですから、所与の条件が上記のように与えられていれば、
次のように計算します。

4000万円-((5000万円-1500万円)+100万円)=400万円
取得してからその年1月1日の所有期間が5年を超えていますから、
400万円×40%=160万円が所得税・住民税の計算となります。

なお、租税特別措置法によれば、土地建物の税金計算は、
原則として他の給料や家賃などには影響を
及ぼさないように分離して計算を行います。
 
そして、こんな簡単なものはまず滅多にないのが土地建物の計算です。
例えば上記の例でいえば、仮に自分が住んでいた土地建物であれば
3000万円特別控除という控除があり税金が出なかったり、
また値上がり益が大きければ3000万円特別控除ではなく
税率軽減の特例も考えていかなければなりません。
平成21年のリーマンショック後2年以内に購入した土地についても
1000万円の特別控除があったりします。

以上、今回はザックリと不動産の譲渡を説明してみました。
上記のように計算要素はシンプルでも、
それぞれのシチュエーションごとにグラデーションのように
適用規定が変わってきます。
今回の記事を基本として、次回以降各シチュエーションごとに
その注意点を見ていこうと思います。

LIFEカテゴリの最新記事